16:07 22 Июня 2018
Прямой эфир
  • USD1.1538
  • RUB73.5577
Дом в Латвии

А может, бросить эту Латвию: ВНЖ за недвижимость - вход за рубль, выход за два

© Flickr/ Artis Pupins
Новости Латвии
Получить короткую ссылку
5420

Что делать тем, кто, получив вид на жительство в Латвии в обмен на инвестиции в недвижимость, попал в жернова банковского кризиса и новых законов. Квартиру сдать или продать? Или просто начать учить латышский язык?

РИГА, 19 мая — Sputnik, Людмила Прибыльская. Россиян-клиентов #ABLV, получивших через банк временный вид на жительство (ВНЖ) за инвестиции в недвижимость, третий месяц мурыжат в банке #Citadele, куда перевели их деньги с расчетных счетов, и не открывают ни счет для регулярных платежей (за квартиры, например), ни доступ к остаткам средств. Изучают скромную подноготную, ведь покупатели недвижимости в Латвии – люди среднего достатка.

Все это порождает недовольство и стремление бросить эту Латвию вместе с квартирой. Как это сделать и стоит ли начинать?

Жизнь после бума

Как известно, автором идеи выдачи ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость был латвийский предприниматель и политик Айнарс Шлесерс. Идея была запущена в 2010-м, когда построенные и начатые в так называемые жирные годы жилые комплексы стояли мертво, а граждане Латвии спасались от ипотеки и долгов на Британских островах.

Иностранные покупатели (преимущественно россияне) помогли создать "новую волну" платежеспособного спроса. Тем более что в 2010-м под Москвой горели торфяники, а Юрмала просто лучилась доброжелательством.

ВНЖ в Евросоюзе — это открытые границы и все такое, решили потенциальные инвесторы и повезли деньги в Латвию, которая тогда ничего не спрашивала об их происхождении и не чуралась наличных. Уже в 2011 году количество выданных ВНЖ увеличилось вдвое по сравнению с предыдущим годом — до 4 тысяч 807, а затем ежегодно до 2014 года подрастало на 2 тысячи, достигнув пика в 10 тысяч 503 ВНЖ. Всего по программе Латвия получила 2 миллиарда евро.

И несмотря на то, что многие из российских инвесторов искали в Латвии евродемократии и свобод в пику покинутой родине, национальным политикам это не помешало объявить против них крестовый поход в отместку за Крым. Под раздачу заодно попали украинцы, казахи и китайцы, которым тоже было объявлено сначала о двойном повышении порога суммы, за которую выдают ВНЖ (с 142 тысяч евро в Риге и окрестностях до 250 тысяч), а затем смене правил игры: за продление временного вида на жительство на очередные 5 лет потребовали заплатить 5 тысяч евро, по тысяче в год или сразу, но без скидки.

Параллельно происходили мелкие пакости типа повышенной ставки налога на недвижимость для иностранцев (в семь раз больше, чем для местных) до поры, пока стаж их пребывания в Латвии не приблизится к 7 годам. Эти пакости инвесторы научились обходить, регистрируя на своей жилплощади аборигенов бесплатно или за небольшую мзду, что было все равно выгоднее, чем платить налог по полной ставке 1,5% от кадастровой стоимости, кстати, вздутой благодаря тем же самым инвесторам.

Все перечисленное иностранные собственники латвийского жилья еще готовы были пережить, но случился банковский облом.

Что если продать?

Что будет, если в нынешней ситуации поддаться импульсивному эмоциональному решению продать "инвестиционный объект".

Плюсы

В отличие от российского закона, обязывающего нерезидентов платить подоходный налог с населения при продаже недвижимости по ставке 30% от полной суммы сделки, а не от разницы между ценой покупки и ценой продажи, латвийский закон либеральнее. При продаже взимается налог на прирост капитала в размере 20% от упомянутой разницы.

В России полученный от продажи зарубежной недвижимости доход не подлежит налогообложению, и для объектов, купленных до 1 января 2016 года и находившихся в собственности более трех лет, продавец не обязан подавать налоговую декларацию (письмо Федеральной налоговой службы № ЕД-3-3/4062 от 9 ноября 2012 года).

Поскольку Россия и Латвия подписали договор о предотвращении двойного налогообложения, то, уплатив налог в Латвии по ставке 20%, в России его платить не нужно (ставка подоходного налога здесь меньше латвийской — только 13%).

Минусы

На внутрилатвийском рынке платежеспособный спрос на новые проекты и дорогие дома, что как раз и покупали иностранцы, весьма вялый. Ходовой товар — квартиры в советских многоэтажках ценой от 40 до 65 тысяч евро.

Поэтому, скорее всего, цена квартиры при продаже будет ненамного больше цены приобретения, а может быть и ниже. Маловероятно, что удастся вернуть средства, вложенные в качественный ремонт и мебель. Ждать варианта придется долго, а все время ожидания надо будет платить налог на недвижимость и коммунальные, довольно высокие. Таким образом, до продажи ценное имущество будет жрать деньги, которые никто не возместит.

Вырученные средства нужно будет куда-то реинвестировать, но по цене хорошей квартиры в Риге (70-100 тысяч евро) в окрестностях Москвы вряд ли что-то найдется. Можно рассматривать Петербург, но и там вместо рижской трешки получишь двушку или однушку, а о курортных районах и мечтать нечего.

В общем, вариант "продать" сулит преимущественно потери: вход — рубль, выход — два.

Что если сдавать?

Даже если имущество выставлено на продажу, его можно использовать более рационально — например, сдавать в аренду. Рынок аренды в Риге как раз растет благодаря иностранным студентам, арендующим квартиры на время учебы в университетах по инженерным специальностям и медицине. В 2016/2017 академическом году в Латвии учились 8 тысяч 137 иностранных студентов из 108 стран, их количество с 2013 года выросло почти в 4 раза.

Рост средней зарплаты позволяет и молодым латвийцам арендовать жилье – это уже клиенты более стабильные, не сезонные, как студенты, снимающие квартиру, как правило, на год.

Наконец, квартиры в центре или курортных местах можно сдавать на лето отдыхающим и туристам через сервисы типа Booking или Airbnb. Это хлопотный, но высокий заработок.

Плюсы

Рижская цена сдачи небольшой квартиры в новостройке – 350-450 евро в месяц. В переводе на российские и особенно московские цены не так много, но и не мало (23-30 тысяч рублей).

Доходы в валюте позволяют создать накопления на личные нужды или покрывать расходы по другому имуществу, ведь некоторым инвесторам ВНЖ выдавался "по совокупности" вложений, то есть при покупке второй квартиры как актива, за счет которого можно получать доход.

Подоходный налог на выручку от аренды можно платить упрощенно, по ставке 10%, не регистрируясь как лицо, ведущее хозяйственную деятельность в службе Госдоходов Латвии. Нерезиденты в этом плане имеют преимущество, так как для резидентов при брутто-доходе от аренды свыше 430 евро в месяц вступает в силу обязательство платить социальный налог.

Платя налог по ставке 10%, арендодатель не может списывать расходы на содержание имущества, кроме налога на недвижимость. Таким образом, годовой доход от сдачи квартиры стоимостью около 70 тысяч евро составит 400 х 12 = 4 тысячи 800. За минусом земельного налога (около 150 евро), подоходного налога 10% (465 евро) на счету инвестора останется 4 тысячи 185 евро. Это почти 6% годовых.

Минусы

За арендным имуществом и арендаторами кто-то должен присматривать. Агентства по недвижимости делают это неохотно, зато помогают сдать объект за гонорар в размере одной месячной платы при годовом контракте. В Латвии появились "домашние мастера", которые помогают иностранцам ухаживать за их недвижимостью. Это освобождает от хлопот, но снижает чистый доход на 50-70 евро в месяц.

Российские налоговики требуют декларировать доходы за рубежом, и при сравнении ставок подоходного налога на сдачу в аренду 10% (Латвия) и 13% (Россия) владельцам имущества придется доплатить 3% разницы в бюджет своей страны. От расчетных 4 тысяч 185 евро это будет еще 125 евро.

При отказе от ВНЖ иностранный инвестор теряет статус резидента Латвии в банке и все текущие расчеты, в том числе собственные коммунальные, для него станут дороже.

ВНЖ или виза?

Ситуация, в которую латвийское государство поставило иностранных инвесторов, — неприятная. Платить 5 тысяч евро за продление ВНЖ на 5 лет никому не хочется, тем более что при наличии недвижимости в стране можно получить многократную визу на срок действия паспорта и прекратить бюрократические танцы с Департаментом гражданства и миграции МВД (ДГМ), ежегодно продлевающим ВНЖ на основе стопки справок о благонадежности соискателя.

Правило о 5 тысячах евро вступило в силу 1 января, и за два месяца его выполнили 88 обладателей ВНЖ. Более 500 иностранцев легализовали свое пребывание другими путями: сдали латышский язык хотя бы на начальную категорию, устроились на работу, изменили семейный статус. Курсы латышского для сдачи на начальную категорию для иностранцев бесплатные.

По теме

Сержантс объяснил провал программы ВНЖ бедностью россиян
Российские инвесторы в Латвии не согласны платить за продление ВНЖ
Программа ВНЖ за инвестиции в Латвии почти закрылась
Теги:
продажа, покупка, ВНЖ, Латвия, Инвестиции, Недвижимость
Правила пользованияКомментарии

Главные темы

Орбита Sputnik

  • Гроза, архивное фото

    На Литву обрушился ураган, несколько районов страны остались без света – в соцсетях активно обсуждают последствия разгула стихии.

  • ООН

    Генеральная ассамблея ООН в Нью-Йорке рассмотрит проект резолюции "о выводе иностранных войск с территории Молдовы".

  • Позитронно-эмиссионный и компьютерный томограф

    Пациента клиники Тартуского университета во время обследования забыли в магнитно-резонансном томографе – он провел в нем несколько часов.

  • Люди на улицах Минска

    Ко Дню молодежи Национальный комитет статистики Беларуси подготовил обзор с интересными фактами о молодых жителях республики.

  • Дегустация аджики

    Фестиваль популярной грузинской острой приправы – аджики - впервые пройдет в Грузии.

  • Батал Кобахия

    Об акции по очистке древней крепости Цибилиум и значимости этого исторического сооружения рассказал замминистра культуры Абхазии.

  • Передача денег. Архивное фото

    В Кыргызстане открывается депозитный счет для средств, поступающих в результате борьбы с коррупцией.

  • Линии электропередач, архивное фото

    Таджикистан планирует увеличить экспорт электроэнергии в Афганистан до 1,5 миллиарда кВт/ч вместо прошлогодних 1,4 миллиарда кВт/ч.

  • Запорожская АЭС

    Договоренность между властями Узбекистана и России о строительстве АЭС в республике достигнута, сейчас разрабатывается план реализации проекта.

  • День независимости РЮО

    Приглашение на празднование 10-й годовщины признания Южной Осетии принял президент Республики Сербской - помимо него в гости ждут еще десять глав государств.

  • Гроза, архивное фото

    На Литву обрушился ураган, несколько районов страны остались без света – в соцсетях активно обсуждают последствия разгула стихии.

  • ООН

    Генеральная ассамблея ООН в Нью-Йорке рассмотрит проект резолюции "о выводе иностранных войск с территории Молдовы".